Покупка дома или квартиры в кредит, вопрос, который часто себе задают люди, переехавшие в Польшу и прожив в ней от 3-4 лет, решившие для себя, остаток жизни посветить этой стране. Снимая продолжительно жилье, за которое приходится “выкладывать” порядка 1500-2500zł в мес, а в зависимости от расположения и величины занимаемой площади, бывает и больше, задумываются о том, что бы платить примерно те же деньги, но уже за жилье, которое в последствии может стать своей собственностью.
Мы хотим осветить покупку дома в кредит, где вместе с обьектом недвижимости Вы покупаете кусок земли. Данная операция немного отличается от покупки просто квартиры, мы постараемся рассказать о последовательности действий, а так же отметим важные моменты, затронем известные нам “подводные камни”.
Самое основное на старте, определиться с объектом покупки, понять для себя, за какие деньги Вы хотите приобрести недвижимость, какой будет размер первого взноса, на какую сумму планируете взять в кредит в банке.
Дальше занимаетесь поиском кредитного менеджера. Это человек, который будет заниматься Вашим кредитом и имеет договора с различными банками, подготавливает Вашу сделку. На первых порах его основная задача рекомендовать, в зависимости от банка, какие критерии Вам необходимо будет иметь на входе, что бы получить “положительное” решение по кредиту. Одно из основных критериев:
- ВЫ должны находиться в Польше хотя бы 2-3 года, то есть Ваш срок прибывания должен быть максимально близким к тому моменту, когда Вы уже можете получить ПМЖ.
- минимально требуемый уровень ЗП на протяжении последних 3-12 месяц такая, как требует Банк, который Вы выберете для кредитования (в зависимости от банка, период за который должна будет показана средняя зарплата может варьироваться).
Важно! Все мы понимаем, что заработная плата у эмигрантов, кто работает сам на себя, варьируется в рамках минимальной. Конечно, этой суммы будет мало для получения положительного решения от банка по кредиту. Выход есть, для этого, на определенный период, Вам прийдется повысить себе зарплату до нужного уровня, что бы через необходимый срок подать справку в банк о том, что за последние 3-6 мес размер Вашей ЗП равнялся такому-то значению. Необходимый достаточный уровень, подсказывает кредитный менеджер.
Можно приступать к поиску конкретного объекта недвижимости. Банк принимает решение о кредите только под определенный объект. Поиски на практике длятся 1-2 месяцев, это играет Вам на руку в случае, когда требуется зарплату, которую Вы получали на протяжении прошлых периодов, увеличить, Вашего кредитного менеджера. Вы ищите, а ЗП идет.
В нашем случае, мы рассматриваем покупку дома и с ним так же покупаем землю, на которой этот дом стоит. Учитывая, что мы иностранцы, необходимо получить разрешение на покупку земли в Польском МВД. Для этого, пишем прошение, где уже должен быть указать определенный объект покупки, а так же предварительная “умова” о том, что есть намерения его купить. В ней подробно надо описать каким способом планируем покупать недвижимость, если у нас есть первый взнос, то предоставить документальное подтверждение о наличии такой суммы (выписка из банка). Данное прошение, на практике, рассматривается еще 3-4 месяца.
Параллельно отдаем документы в выбранный банк, что бы и они рассматривали возможность выдачи кредита под этот объект. Эти два процесса идут параллельно, каждый из участников знает, что один из них рассматривает возможность разрешения покупки земли, а второй возможность выдачи кредита. В данном моменте, главное понимание того, что банк, куда Вы подали документы уже должен предварительно дать согласие на то, что кредит выдадут. Об этом как правило договаривается Ваш кредитный менеджер.
Есть банки, для которых окончательной точкой в принятии решение о выдаче кредита и будет разрешение МВД, но бывают случае, когда положительное решение о выдаче кредита банк сообщает раньше, чем МВД дает свое. Важно! Решение банка о выдаче кредита ни к чему Вас не обязывает, пока Вы не подпишите бумагу.
После того, как Вы получили положительное решение МВД, где разрешается Вам покупка определенного объекта недвижимости с частью земли, Вы можете переходит к этапу покупки.
Запуском кредитного договора является акт купли, где вписан банк, которые выдает кредит.
Глобальное отличие в покупке дома с землей и квартиры, в том, что в последнем случае, Вам не нужна бумага из МВД с разрешением на покупку Земли. Во всем остальном процедура примерно идентична.
Важно помнить. Что пока Вы не рассчитались по кредиту, владельцем недвижимости будет Банк.
Какие есть “подводные камни” на этом этапе – кредитный менеджер и его “лояльность” к определенным банкам. Весь Мир прост, и все крутится вокруг денег, конечно, он будет предлагать те банки, которые будут хорошо платить ему за сделку. Как правило услуги кредитного менеджера оплачивает банк. В банках, которых сходу рекомендуют, провизия (% от обслуживания, платиться разово и зависит от тела кредита) составляет 4-5%. Половину от этих денег составляет вознаграждение для нашего кредитного менеджера. На практике, провизия в банках может быть от 1 до 5%, если обращаться напрямую в банки, то можно найти выйти 1-2%. Поэтому, не плохо будет на каком-то этапе, перепроверить менеджера, обратится к другим банкам самостоятельно, сравнить условия. Иногда бывает, что вроде условия с виду одинаковые, но “обязательство” в виде навязанного страхования, от которого нельзя отказаться, перевешивает Ваше решение в сторону более лояльного финансового учреждения. Помните – доверяй, но проверяй.
Кредит выдается только в злотых (zł), то есть в той валюте, в которой заемщик получает зарплату. Договор не привязан к курсу по отношению к другим валютам, но процент по кредиту высчитывается по формуле: % Банка, который выдает кредит + % WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate) и может плавать на протяжении всего период кредитования.
WIBOR представляет из себя процентную ставку, по которой банки кредитуют другие банки, рассчитанные на каждый рабочий день в 11.00. Для долгих кредитов, как правило используют ставку WIBOR 3M. 3М говорит о том, что значение берется среднее за последние 3 месяца. Банк каждые 3 месяца высылает хронограмм кредитору о суммах оплаты. На момент Вашего платежа, общий процент формируется из % ставки банка + % WIBOR 3M.
Актуальные значение ставки WIBOR, на текущий момент, можно посмотреть по ссылке тут. Если на графике выбрать период за последние 5 лет, то можно увидеть, что данная ставка “прыгала” в диапазоне 5% – 1,6%, это как-то поможем Вам в прогнозировании рисков при покупке недвижимости в кредит.
Удачи Вам в покупке недвижимости в кредит в Польше, и помните, что нет ничего ближе к сердцу, чем тепло собственного дома и находящейся в ней семьи.